Jaminan Hak Tanggungan - Ruang Pendidikan

Jaminan Hak Tanggungan

Hak tanggungan sebagai jaminan diatur dalam Undang-Undang No. 4 tahun 1999 tentang Hak Tanggungan (UU Hak Tanggungan). Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam UndangUndang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain (Lihat Pasal 1 angka 1 UU Hak Tanggungan). 

Hak tanggungan biasanya dijadikan jaminan oleh debitur dalam hal krediturnya adalah Bank. Contohnya, A menerima fasilitas kredit dari Bank X sebesar Rp. 100 juta. Agar Bank merasa yakin A akan melunasi fasilitas kredit yang A terima dari Bank, maka A harus menyerahkan sebagai jaminan berupa rumah yang didirikan di atas tanah Hak Milik atas nama A sendiri kepada Bank X.  

ruangpendidikan.net


Sifat Hak Tanggungan 
1. Hak tanggungan memberikan hak preferent (Pasal 1 angka 1 UU Hak Tanggungan). 
Artinya, bila debitur cidera janji atau lalai membayar utangnya, maka kreditur yang memegang Hak Tanggungan berhak menjual jaminan itu dan ia diutamakan untuk mendapat pelunasan utang dari penjualan jaminan tersebut dibandingkan krediturkreditur yang lain. 

2. Hak tanggungan tidak dapat dibagi-bagi (Pasal 2 UU Hak Tanggungan) 
Maksudnya, hak tanggungan membebani secara utuh objek Hak Tanggungan dari setiap bagian dari padanya. Telah dilunasinya sebagian dari utang yang dijamin tidak berarti terbebasnya sebagian objek Hak Tanggungan dari beban Hak Tanggungan, melainkan Hak Tanggungan tetap membebani seluruh objek Hak Tanggungan untuk sisa utang yang belum dilunasi. 

Sebagai contoh: A punya utang sebesar 100 juta yang dijamin kepada Bank dengan Hak Tanggungan atas tanah dengan Hak Milik seluas 10.000 m2. Misalnya A sudah membayar utangnya sebagaian sebesar Rp 20 juta kepada Bank. Pelunasan utang 20 juta tersebut tidak berarti terbebasnya sebagian tanah (misalnya 2.000 m2) dari beban Hak tanggungan yang seluruhnya 10.000 m2.  

Namun perlu diketahui, sifat tidak dapat dibagi-bagi dalam jaminan Hak Tanggungan ini tidaklah mutlak atau bisa dikecualikan (misalnya dalam pemberian kredrit untuk keperluan pembangunan komplek perumahan dengan jaminan sebidang tanah proyek perumahan tersebut) asal diperjanjiakan secara tegasl dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (Lihat Pasal 2 UU Hak Tanggungan). 

3. Hak Tanggungan mempunyai sifat droit de suite (Pasal 7 UU Hak Tanggungan). 
Artinya, Hak Tanggungan mengikuti objek Hak Tanggungan sekalipun objek Hak Tanggungan sudah berpindah dan menjadi milik pihak lain. Contoh, objek Hak Tanggungan (tanah dan bangunan) sudah dijual oleh debitur dan menjadi milik pihak lain, dalam kondisi ini kreditur sebagai pemegang jaminan Hak Tanggungan atas tanah dan bagungan tersebut tetap berhak melakukan eksekusi atas jaminan tersebut jika debitur cidera janji sekalipun objek hak tanggungan tersebut sudah dijual dan menjadi milik orang lain. 

4. Hak Tanggungan mempunyai sifat accosoir (Pasal 10 ayat 1 UU Hak Tanggungan   
Artinya, jaminan Hak Tanggungan mengikuti perjanjian pokoknya yaitu perjanjian kredit atau utang-piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan. Jadi harus ada perjanjian kreditnya dulu, baru dibuat akta pemerian hak tanggungan dan seterusnya dan bukan sebaliknya atau hanya salah satu. Konsekuensinya, Hak Tanggungan menjadi hapus bila utang/kredit telah dilunasi (Lihat Pasal 18 ayat 1 UU Hak Tanggungan). 

5. Hak Tanggungan dapat dijadikan jaminan untuk utang yang baru akan  ada. 
Menurut Pasal 3 ayat 1 UU Hak Tanggungan, Hak Tanggungan dapat dijadikan jaminan untuk: a. Utang yang telah ada; b. Utang yang baru akan ada tapi telah diperjanjikan dengan jumlah tertentu; c. Utang yang baru akan ada tapi jumlahnya pada saat permohonan eksekusi Hak Tanggungan diajukan, dapat ditentukan berdasarkan perjanjian utang-piutang atau perjanjian lain yang menimbulkan hubungan utang-piutang. Jadi intinya, utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan bisa berupa utang yang sudah ada maupun yang belum ada yaitu yang baru akan ada di kemudian hari, tapi harus sudah diperjanjikan sebelumnya. 

6. Hak Tanggungan dapat menjamin lebih dari satu utang (Pasal 3 ayat 2 UU Hak Tanggungan). 
Pasal 3 ayat 2 UU Hak Tanggungan menyatakan “Hak Tanggungan dapat diberikan untuk suatu utang yang berasaldari satu hubungan hukum atau untuk satu utang atau lebih yang berasal daribeberapa hubungan hukum”. 

Berdasarkan Pasal ini, maka pemberian Hak Tanggungan dapat diberikan untuk: 
1) Beberapa kreditur yang memberikan utang kepada satu debitur berdasarkan perjanjian utang piutang secara masing-masing antara kreditur-kreditur dengan debitur. Hal ini menimbulkan peringkat-peringkat Hak Tanggungan dimana Peringkat Hak Tanggungan ke-I (pertama), ke- II (kedua), dan seterusnya untuk para kreditur sebagai penerima Hak Tanggungan. Contohnya, Bank A memberi kredit kepada PT Z dengan jaminan hak atas tanah milik PT Z seluas 1.000 m2 yang diikat dengan Hak Tanggungan. Kemudian ada lagi Bank B yang juga memberikan kredit kepada PT Z dengan jaminan yang seluas 1.000 m2 tersebut. Hal ini menimbulkan peringkat Hak Tanggungan I untuk Bang A dan Hak Tanggungan II untuk Bank B. 

2) Beberapa kreditur secara bersama-sama memberikan kredit kepada debitur berdasarkan satu perjanjian.  Contoh, Bank A, Bank B, dan Bank C secara bersama-sama memberikan kredit kepada PT Z yang dibuat dalam satu perjanjian jaminan Hak Tanggungan. Hak Tanggungan tersebut menjamin ketiga kreditur dengan kedudukan dan hak yang sama untuk mendapatkan pelunasan dari hasil penjualan jaminan Hak Tanggungan jika debitur cidera janji. 

7. Hal Tanggungan hanya didapat dibebankan pada hak atas tanah saja. (Pasal 4 ayat 1 UU Hak Tanggungan). 
Pada dasarnya hak tanggungan hanya dapat dibebankan pada hak atas tanah saja. Yaitu hak milik, hak guna bangunan, hak gunan usaha, dan hak pakah atas tanah negara yang menrutu sifatnya dapat dipindah tangankan. 

8. Hak Tanggungan dapat dibebankan pada hak atas tanah berikut benda di atasnya dan di bawah tanah. (Pasal 4 ayat 4 UU Hak Tanggungan) 
Maksudnya, pembebanan Hak Tanggungan dimungkinkan meliputi benda yang ada di atas tanah dan merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut dan bangunan di bawah permukaan tanah. Bangunan atau tanaman boleh ada pada saat pembebanan Hak Tanggungan atau yang akan ada di kemudian hari. Benda-benda yang ada di atas tanah yang merupakan satu kesatuan dengan tanah, dan benda di bawah permukaan tanah ikut atau turut dibebani Hak Tanggungan, maka harus dinyatakan secara tegas oleh para pihak dalam akta pembebanan Hak Tanggungan. 

9. Hak Tanggungan berisi hak untuk melunasi utang bukan hak bagi kreditur untuk memiliki benda jaminan (Pasal 12 UU Hak Tanggugan). 
Maksudnya, jaminan Hak Tanggungan bukan untuk dimiliki oleh Kreditur. Melainkan hanya sebagai jaminan pelunasan utang debitur. Jadi semisal debitur tidak bisa membayar utangnya, maka kreditur tidak berhak memiliki benda yang dijaminkan dengan Hak Tanggungan tersebut. Melainkan kreditur harus menjual benda jaminan Hak Tanggungan tersebut lalu hasil penjualannya digunakan untuk melunasi utang debitur. Sifat ini sesuai dengan sifat jaminan pada umumnya yaitu sifat memberikan jaminan untuk pelunasan utang bukan hak untuk memiliki benda yang dijaminkan.  Semisal juga debitur setuju mencantumkan janji bahwa benda yang menjadi jaminan Hak Tanggungan mejadi milik kreditur jika debitur tak mampu membayar utang/cidera janji, maka janji semacam itu batal demi hukum atau dianggap tidak pernah ada (Lihat Pasal 12 UU Hak Tanggungan).  

10. Hak Tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial. (Pasal 6 UU Hak Tanggungan) 
Artinya, jika deibtur cidera janji, maka kreditur pemegang Hak Tanggungan berhak menjual objek jaminan Hak Tanggungan (mengeksekusi) atas kekuasaan sendiri98. Hanya pemengang Hak Tanggungan yang mempunyai hak ini. Pasal 14 ayat 1,2 dan 3 UU Hak Tanggungan menegaskan Sertifikat Hak Tanggungan yang memuat irah-irah dengan kata-kata “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa” mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang sudah berkekutan hukum tetap.  

11. Hak tanggungan mempunyai sifat spesialitas dan publisitas. 
Sifat sepsialitas maksudnya, di dalam Akta Hak Tanggungan harus diuraikan secara spesifik hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan misalnya hak atas tanah hak milik, atau hak guna bangunan, atau hak guna usaha, dsb. Sedangkan sifat publisitas maksudnya, Akta Hak Tanggungan harus didaftarkan di Kanotr Pertanahan di mana tanah yang diberikan Hak Tanggungan berada (Pasal 13 ayat 1 UU Hak Tanggungan).  

Hak-Hak atas tanah yang bisa dijadikan jaminan untang dengan dibebani Hak Tanggungan, antara lain; 
  • Hak atas tanah Hak Milik; 
  • Hak atas tanah Hak Guna Bangunan; 
  • Hak atas tanah Hak Guna Usaha; 
  • Hak atas tanah Hak Pakai atas tanah negara yang diberikan kepada perorangan atau badan hukum perdata; 
  • Tanah Hak Girik; 
  • Rumah susun erikut tanah tempat bangunan itu berdiri serta benda lainnya yang merupakan satu-kesatuan dengan tanah; 
  • Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.

Hapusnya Hak Tanggungan. 
Hak tanggungan hapus disebabkan oleh peristiwa-peristiwa sebagai berikut (Pasal 18 UU Hak Tanggungan: 
  1. Hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan; 
  2. Dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan; 
  3. Pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri.  Hapusnya Hak Tanggungan dengan sebab ini terjadi berkenaan dengan permohonan pembeli hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan agar hak atas tanah yang dibelinya dibersihkan dari Hak Tanggungan. 
  4. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.  Hak atas tanah hapus karena jangka waktu berlakunya hak atas tanah telah berakhir. Seperti Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai atas tanah merupakan hak ats tanah yang memiliki jangka waktu berlakunya. 
 
 

Iklan Atas Artikel

Iklan Tengah Artikel 1

Iklan Tengah Artikel 2

Iklan Bawah Artikel